只要不割肉离场，总能等到出头天。这话放在股市未必对，但放在楼市却百试百灵。

最近的广州楼市，对这种“过山车”体验最有发言权的，莫过于沉寂多时的新塘板块。

01.

黄埔收紧东莞打补丁

增城坐收渔利多盘喊涨！

先是开年以来，黄埔人才购房政策收紧，社保年限半年提至两年，随后多个热门盘传出不接待“外地客”，加上银行放贷严打，有楼盘开始“挑客”，鼓励全款优先，部分投资买家不能不“另谋阵地”。

而2月27日起，东莞也升级了限购政策：二套房首付提高10%、连续缴纳社保年限从2年拉长到3年、打击假离婚，离婚追溯期长达2年，打足“补丁”后，原本过热的东莞楼市也不得不“急停刹车”。

黄埔和东莞一西一东，抬高门槛，夹在中间不限购的增城，突然“坐收渔利”成为最近的投资洼地，有机会在今年承接两端的投资需求外溢。去年广州普涨，增城房价不升反跌沦为“小透明”，如今可以算是“熬出头”了。

有媒体报道，近日部分深圳客已转战增城，而利好也马上传导到市场，多个增城楼盘宣布涨价，其中靠近黄埔的御溪世家全线产品价格上调2%，新塘的合景誉山国际单价涨-元/平，朱村板块的保利中海金地·大国璟从2万/平涨到2.3-2.4万/平。

到底增城还能不能买？一定要买，应该怎么选？本期网易房产就以增城的“房价担当”新塘板块为例，为大家梳理清楚：一边跌一边涨、不按套路出牌的增城楼市还有没有机会？

02.

一边在跌，一边在涨，3公里内价差最高1万/平？

提起新塘，最绕不过的“神盘”就是碧桂园云顶，作为曾经名噪一时的“地王”，早在年，项目最高价就曾卖到4.1万/平，当时均价在3.6万/平左右，但到了年年中，整体已经回落到3-3.2万/平之间，结果没想到年疫情后，直接跌停板，跳水至2.5-2.6万/平。

2年时间，对比早期开盘，碧桂园云顶的房价几乎腰斩，即使和成交最旺的时期相比，降幅也达到7-8千/平，根据统计分析，如果是在-年，以3.4万/平买入平四房，如今，对标同样品质的楼栋、朝向、户型，还要亏损7千/平，一套贬值百万。

但如果以碧桂园云顶的房价轨迹来定义新塘楼市，则是大错特错。

目前，新塘楼市的热点集中在TOD板块，而在碧桂园云顶只卖2.5-2.6万/平的行情下，直线距离仅3公里的广汇尊府，自去年开盘以来，却连连喊涨，如今报价直逼4万大关。

▲广汇尊府实景图

广汇尊府属于新世界“尊”字系高端产品，销售称，品质对标的是珠江新城的广粤尊府。项目共有3栋住宅，54-56层高，主要为复式，包括少量平层，3梯6户至4梯12户不等，目前均价3.4-3.9万/平。

目前在售的是复式住宅，5.8米高，户型主要包括95平、平和平四至五房，网易房产在现场计价发现，95平复式，中低楼层，总价万，折后万，首付3成96万，月供1.2万左右。

值得注意的是，增城虽然不限购但限贷，开年以来，各大银行“接力贷”已经取消，借父母首套资格购房的方式被封堵，所以如果是二套以上，只能全款或做信用贷。据了解，由于房贷收紧，目前银行信用贷反而宽松，而且利率非常低，但贷款年限最高仅为8年，前期还款压力大。

此外，广汇尊府后续还有平的平层四房，但根据销售透露，届时平层的价格肯定要比目前的复式贵（通常复式因为使用率高，定价为同小区平层的1.5倍左右），具体面市时间待定。

聚焦新塘板块，目前单价超3万的一手洋房并不多，另一个是广汇尊府隔壁的保利天际，目前在售-平三房和复式四房，其中平层单价3.2万/平，复式单价3.5万/平左右。

▲保利天际实景图

虽然保利天际价格比广汇尊府稍低，但由于广汇尊府有更小的95平户型，而且还做到四房，总价门槛更低，如果考虑未来承接黄埔和东莞的需求外溢，可能会更受投资客的欢迎。

而同板块的招商臻园，前身也是“地王”，曾经也一度因为房价跳水而成为“网红盘”，去年年初甚至卖出1.9万/平的“面粉价”，后开始回调，但目前在售大户型，价格也仅为2.8万/平。

整个新塘TOD板块，3公里范围内，单价相差最高达破1万/平，即使剔除产品的区别，价差也有4-5千/平的空间，地段价值相似，高价盘凭什么卖得动，新塘如今的溢价点在哪里？

03.

逻辑分化，越贵越涨

高溢价要能讲出“新故事”？

一边跌一边涨，新塘板块的楼市逻辑出现明显的分化。那么，到底怎样的楼盘在涨，为什么能涨，还能涨多少呢？

事实上，研判各盘的定位不难发现，跑赢的广汇尊府和保利天际，掉队的碧桂园云顶和招商臻园，双方最大的区别是，前者匹配了产业和交通，而后者还是传统做住宅的思维。

长期以来，新塘乃至整个增城，最被诟病的就是城市面貌落后和产业结构低端。作为GDP仅高于从化、位列广州11区倒数第二的增城，太需要一张真正拿得出手的城市名片了。

如今，增城已经有13号线和21号线，未来新塘站还将成为东部交通枢纽，交通逐渐成熟，因此，围绕TOD打造成核心商务区，就成为目前撬动板块价值最直接最有效的提升手段。

再来看广汇尊府和保利天际，两个盘都紧邻新塘TOD，而其中广汇尊府建设有2栋-米商办写字楼，属于广汇新世界金融中心，未来大部分单位为新世界自持，而保利天际同样也配备了1栋米的超高写字楼，未来将是板块的地标。

所以，现在新塘不缺房子，缺的是未来能给板块“镀金”的房子。对自住买家来说，房子的卖点不再是“性价比”，而是“身份感”，而对投资买家来说，更看重的是房子能不能“讲故事”，有没有区域内稀缺的“溢价点”。

所以未来新塘的房价可能还会进一步断层，涨的继续涨，跌的就算回调，空间也有限。

总的来说，年增城确实出现了买入的机会，但买入的逻辑已经发生变化，千万不要像前两年，贪便宜选择所谓的洼地，数据已经一次又一次证明，楼市是一分钱一分货，越便宜越容易被套牢，相反，不是因为高地价才卖得贵的价值盘，常常在牛市起来时涨得更快。

当然，这波行情首先利好的还是新塘板块，如果是在年高位买入非核心区域的买家，想在今年解套恐怕还有难度，毕竟年，增城是广州11区中唯一二手房价同比下滑的区域，跌幅还高达6.5%，高位站岗的想要把去年跌的涨回来，再吃点肉，还要再等等。