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风财讯（fengcaixun）作者

戴文君

导语：

他们曾经偏安一方，借着政策红利改变命运走向；他们曾经风光无限，却无法预测政策和市场的多变。粤港澳大湾区纲要落地，资本和人口的汇聚让保守低调的粤系本土房企走到聚光灯下，龙光、时代······隐形“地主”掘金湾区旧改，谁将笑到最后。

近期，佳兆业集团获得“中国房地产城市更新领先品牌TOP1”殊荣。这项荣誉更加巩固佳兆业在城市更新领域的领先优势。

翻阅佳兆业旧改历史，年操刀深圳“桂芳园”烂尾旧改项目一战成名，同年将当时著名的“中国第一烂尾楼”——中诚广场一举拿下，短短两年多的时间就闪电完成改造出售，如此难啃的“硬骨头”都被郭英成收入囊中，因此也成就了佳兆业在业内“烂尾楼专业户”的名号。

随后，佳兆业在深圳势如破竹，拿下了多个巨型旧改项目，还向珠三角、西南地区等区域扩张，并且城市更新业态丰富，逐渐涉足旧城、旧村、旧工业区的改造，涵盖了高端住宅、精品公寓、写字楼、高星级酒店等众多领域。

20多年的旧改历史，从经验丰富的深圳“烂尾楼专业户”，到珠三角地带的“旧改之王”，再到全国的“城市更新专家”，佳兆业在旧改领域可以说一直在领跑着行业。

旧改王如何炼成？

业内都在说旧改难，然而在佳兆业眼中却是一件“手到擒来”的事情。佳兆业旧改王到底是如何炼成的？

凤凰网房产通过采访、查阅相关资料，总结以下几点：

①土地储备丰厚、区域优质。半年报显示，佳兆业拥有近万平方米占地面积的旧改储备（未纳入土储），在大湾区内共有个旧改项目，包括深圳的88个项目、广州的12个项目及中山的18个项目，可带来近两万亿的货值。

这些项目全部位于大湾区内，深圳占比为三分之一，共有88个项目；广州、中山各占30%，分别有12个、18个项目；剩余10个项目分布在惠州、珠海、东莞和佛山。

②低成本。年上半年佳兆业平均土地成本为元/㎡，而旧改土储成本仅约元/㎡，旧改项目销售占整体的33%，其中作为盐田区最大的旧改项目，深圳盐田佳兆业城市广场累计销售金额66.5亿元，深圳佳兆业未来城合平湖佳兆业广场累计销售金额分别为58.5亿元，20亿元。由此可见，改造后的项目如今成为高毛利的住宅项目，销售强劲。

据了解，其他布局类似的房企平均土地成本通常在元/㎡左右，同时佳兆业的土地储备多数位于一线和强二线城市，售价相对较高，因此，佳兆业未来利润预期很大。

③持续兑现力。旧改周期长、难“兑现”，是多数房企较为头疼的事情。但是佳兆业已经摸到旧改的“门道”，在每个旧改项目推动中，始终以三个目标为首要：即坚持对城市更新发展过程中对城市的贡献、对拆迁户的贡献、对村民的贡献，这三大贡献目标始终是放在首位和初心。

“用心去做服务”是佳兆业推进旧改顺畅的重要法宝。凤凰网房产了解到，在佳兆业内部不允许把业主称“钉子户”，而是叫“困难户”，想着怎么帮助他们，充分为业主着想，设身处地去帮业主解决顾虑，这样比一味推高拆赔比效果更好。

在这一理念的推动下，截至目前，佳兆业置业集团完成更新的项目均成功实现“回迁百分百，满意百分百”，完美兑现了承诺。

重仓湾区旧改

“目前，中国房地产确实正在从增量市场往存量市场快速转轨，我们对存量市场加大布局力度，典型的是城市更新，这是开发商未来最佳的切入点。我们在这里已经有了20多年的经验，现在是行业的龙头。”这是佳兆业集团控股首席战略官刘策先生在10月一次公开场合透露的一句话。

随着一二线城市逐步进入存量时代，参与城市更新已经成为各大开发商获取高能级城市土地的重要途径。以深圳为例，每年招拍挂土地寥寥可数，旧改项目已然成为房企们紧盯的“一块肥肉”。

凤凰网房产近日从佳兆业得知，目前佳兆业旧改战略布局全国10余个核心城市，业务涉及旧城镇、旧村庄、旧厂房以及烂尾楼改造，已成功打造佳兆业·中央广场（深圳）、北京佳兆业广场、深圳佳兆业万豪酒店等20余个城市更新项目。

相关数据显示，从年-年，佳兆业每年转换的旧改土储建筑面积约㎡。从年-年已转化旧改土储建筑面积㎡，涉及23个项目，并计划每年供应80-万㎡旧改用地。

在佳兆业旧改战略布局中，聚焦粤港澳大湾区是接下来的工作重点。“大湾区土储接近3万亿，业务占比60%。希望在接下来10-15年时间，在行业仍然处于重要战略机遇期下，佳兆业通过更高的发展速度，比如每年40-50%的发展速度快速跻身行业前列，这是我们在增量市场战略的安排。”刘策公开表示。

此外，半年报显示，逾万㎡占地面积旧改项目尚未纳入土储，全部位于大湾区，深圳占，广州和中山各占30%，预计货值高达2万亿元。而年下半年预计有深圳福田东山项目、深圳南门墩项目、深圳百灵达项目这3个旧改项目供应，可售面积近50万㎡，货值亿。

粤港澳大湾区目前是各家开发商觊觎的掘金地，佳兆业在此拥有丰富“存粮”，势必会持续发挥优势，为集团业绩“添柴加火”。

命中富贵转型城市公共服务商

对于佳兆业而言，城市更新一直是核心业务之一，也是比较有竞争力的业务板块。

如刘策所言，“佳兆业属于命中富贵，20年前我们刚做房地产时就切入城市更新项目，20年来不管过程多苦多难我们坚持下来，现在成为行业的龙头。”

对于城市更新，佳兆业认为，中国正处于城市化高速发展阶段，新发展、新思路、新规划和新角色将给城市带来前所未有的机遇。城市更新不仅仅是城市面貌的改善，更是城市功能的扩展，是城市间相互融合程度的升级。

“随着城市更新的不断推进，城市空间结构将重新布局，土地资源将重新开发，经济利益将重新分配。由此，城市的区域功能将被重新塑造，城市综合经济实力将得到提高。城市更新对加快城市的现代化、国际化进程具有重大意义。”佳兆业对凤凰网房产表示。

在目前的房地产市场环境下，佳兆业的城市更新业务希望能扮演好城市公共服务商的角色，为构筑智慧、高效和可持续的城市未来贡献更大力量。

诚然，有了城市更新板块的助力，佳兆业发展似乎更加强劲。数据显示，年上半年集团实现总收益.06亿元，同比增长33.8%；累计合约销售权益金额达.90亿元，同比增长37%；合约销售面积万平方米，同比上升38%。

数据增长的背后不仅有旧改板块发力，还有多元化产业协同发展战略。

据凤凰网房产了解，佳兆业目前开创城市更新与产业运营、配套运营、财富管理、文化旅游、物业运营协调发展大格局。建立规划设计、产业资源整合、开发建设、招商运营、产业金融服务等全链条产业生态体系，帮助片区实现产业升级。同时，集团还全力保障教育、医疗、文化体育等公共服务设施，以及保障性住房的建设，提升项目社会价值，实现城市更新，多方获益的格局。

佳兆业旧改之路未来该如何走？佳兆业集团管理层最新表示，未来集团将继续发挥旧改优势，推动旧改项目的快速转化。预计未来1-2年，集团将有9个旧改项目计划供地，货值约亿元；未来3-5年计划有13个深圳及广州项目供地，货值约亿元；长远来看，集团将有约占地面积万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。

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