许木

在去年提出“降负债仍是主要任务”后，佳兆业集团控股有限公司（.HK，下称“佳兆业”）的财务盘面优化已初现成效。

8月27日，佳兆业集团发布了年中期业绩报告。报告显示，前6个月佳兆业实现合约销售亿元人民币（单位下同），同比增长37%；合约建筑面积约为万平方米，同比增长38%。

值得注意的是，佳兆业的净负债率已连续下降多年。报告显示，年上半年公司净负债率下降45个百分点至%，而净负债率在年底为%，在年底为%，相比下降明显。此外，现金及银行存款账面值较去年底增长31%至亿元，完全覆盖1年内到期债务。

佳兆业集团执行董事、行政总裁麦帆表示，年下半年的发展策略，可以简单概括为稳增长、调结构、降负债、谋新篇四个方面。具体而言，佳兆业将加快供货推货，确保销售增长；坚持一手抓旧改拓展，一手抓旧改转化；将在巩固地产和城市更新业主基础上，充分发挥航运、文体、科创、乐园等多元产业的协同优势等。

上半年提前完成降负债任务

佳兆业上半年盈利实现增长，得益于旧改迎来收获期以及多元化布局。

年上半年，佳兆业营业收入同比增长34%至.1亿元；毛利67.1亿元，同比增长42%；净利润达到27.8亿元，同比增长24%；本公司持有人应占核心净利润同比增长55%达到27.5亿元。

上半年，佳兆业由旧改转化而来的高利润型项目持续入市销售，包括深圳盐田佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场，均为集团贡献了高毛利，是佳兆业利润增长的支柱。

据悉，近期佳兆业旧改项目转化为土储的可供应项目有深圳福田口岸项目、上海徐行镇项目，广州小坪村项目，仅这三个项目的可售面积就达73万平方米，可售货值为人民币亿元。

在房企拿地困难，地价较高的市场现状下，佳兆业由旧改转化来的高利润项目，将在未来很长一段时间成为集团利润基石。

此次在实现盈利增长的同时，佳兆业的财务状况也持续优化，今年上半年提前达成全年降负债目标。

报告显示，上半年公司净负债率下降45个百分点，公司速动比率保持在1.3倍的水平，现金及银行存款账面值较去年底增长31%至亿元，完全覆盖1年内到期债务。

截至年上半年，集团的总借款额约为1.亿元，其中58%在境内，42%在境外。境内借款中以银行贷款为主，占比达38%；而境外负债则以优先票据为主，占比为40%，境内融资方面，上半年获深交所批准佳兆业逾人民币90亿元的四项资产支持专项计划额度。此外，佳兆业集团还开拓了供应链金融、长租公寓、购房尾款、航运信托收益权等ABS业务，总额度近百亿元，已发行近20亿元，票面利率介乎5.4%～7.5%，年期介乎1～4年。

佳兆业集团首席财务官刘富强认为：“年上半年集团降负债的工作已有明显的进展，集团的净负债率从年的%下降到现在的%。集团的加权平均融资成本为8.60%。”他进一步指出，年底的目标是把净负债率降到%。

“旧改王”的万亿级土储

近期，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》（下称“《意见》”），再加上此前《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台，政策利好也给房地产市场带来新的机遇。

对于立足深圳、深耕大湾区的佳兆业而言，恰好踩在了政策的风口上面。

佳兆业方面表示，受益于今年2月印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》带来的市场憧憬及热度，年上半年，公司实现合约销售金额约.9亿元，同比增长37%。其中，来自大湾区的销售贡献近60%。

提及上述《意见》发布，佳兆业集团主席、执行董事郭英成表示：“我们真的运气不错。”他认为，一方面佳兆业20年来深耕深圳土地市场，以旧改起家拥有许多优质且稀缺的土地资源，现在转型做城市运营商，除了地产以外还有航运、文体。另一方面，《意见》中比较支持科技和金融类业务，而佳兆业在科技方面亦有涉及。

今年上半年，佳兆业以旧改、招拍挂、收并购等方式共获得15个项目，新增土储权益建筑面积近万平方米，收购价约人民币亿元，平均土地成本约每平方米元。按收购权益面积划分，大湾区占比60%。按照拿地方式划分，招拍挂占44%，收并购占34%，旧改占22%。

作为“旧改王”，佳兆业在城市更新项目上的货值已超过万亿元。中期业绩报告显示，佳兆业拥有近万平方米占地面积的旧改储备（未纳入土储），在大湾区内共有个旧改项目，包括深圳的88个项目、广州的12个项目及中山的18个项目，预计可带来近两万亿元的货值。

佳兆业计划每年从旧改项目中转化80～万平方米的土地供应开发。佳兆业集团管理层表示，预计未来1-2年，集团将有9个旧改项目计划供地，货值约亿元；未来3-5年计划有13个深圳及广州项目供地，货值约亿元。

佳兆业方面表示，年下半年预计供应深圳福田东山项目、深圳南门墩项目以及深圳百灵达项目，这三个项目的可售面积为50万平方米，可售货值为人民币亿元，占下半年全部可售货值的31%。

7月，上海嘉定区徐行镇“城中村”项目实现供地，这是上海市目前最大的“城中村”改造项目，也是嘉定区首个民营企业参与并成功完成拆迁摘牌的改造项目，在全国化布局中，佳兆业开始将自身最具竞争力的城市更新步伐加快向全国输出。

多元化产业将推动规模增长

当前地产行业头部效应愈发明显，规模化增长成为必然选择，在高增长中保持规模与债务的平衡尤其考验企业的运营能力。

安信国际此前的研报指出，接近20年的旧城改造经验，佳兆业公司的旧改项目推进顺利，庞大的旧改项目规模带来优质而成本较低的土地储备，是佳兆业中期增长的动力。

年，佳兆业的销售目标为亿元，同比涨幅为25%，此前曾立下年实现千亿元规模的目标。

从销售端来看，佳兆业主要项目占据大湾区核心城市的优势已经凸显，公司在大湾区实现合约销售占公司期内合约销售的60%。市场人士分析，佳兆业大湾区货值占比高，土地成本低廉，盈利能力强劲。未来5～10年，随着大湾区的建设持续推进和产业升级及财富增长，公司业绩将持续增长。

对于佳兆业而言，多元化产业将成为规模增长的重要因素。

麦帆表示，集团文体、科创等多元化产业能力，与地产开发、城市更新的协同效应逐步显现。其中集科技产业、教育研发、文体旅游为一体的湖北孝感佳兆业·空港科技城建设加快推进，占地6平方公里，预计今年11月开放展示中心，届时将成为武汉区域产业新城的标杆项目。

目前，除了佳兆业集团这个最早的上市平台外，佳兆业旗下还有5个上市平台，分别是：佳兆业健康、南太地产、佳云科技、振兴生化以及佳兆业美好。涉及地产、医药、科技以及物业等多个领域。

郭英成认为，佳兆业从十多年前开始就多元化发展，成熟一块分拆一块，相信这种办法行得通。“因为做城市更新，有很多业务板块，我们希望在这个基础之上发展别的业务，例如健康产业，希望能够有其他产业的红利。”据其估计，未来五年，多元化业务收入占比能达到30%至40%左右。

据佳兆业管理层表示，接下来佳兆业将在巩固地产和城市更新业主基础上，发挥航运、文体、科创、乐园等多元产业的协同优势，做好城市公共服务商，在深圳建设中国特色社会主义先行示范区中发挥先锋作用。